Immobilien
Ein Grundstück kaufen: Diese Prüfungen entscheiden, ob Ihr Hausbau passt
Ein Grundstück kann auf den ersten Blick passend wirken und sich später als ungeeignet für Ihr Haus herausstellen. Entscheidend sind nicht nur Lage und Preis, sondern auch Baurecht, Erschließung, Boden und mögliche Belastungen.
Wenn Sie ein Grundstück für ein Fertig- oder Modulhaus suchen, sollten Sie die konkrete Hausplanung früh mit dem Grundstück abgleichen. Größe, Zuschnitt und Zufahrt müssen ebenso passen wie die öffentlich-rechtlichen Vorgaben und die technischen Anschlüsse. Prüfen Sie daher nicht nur, was auf dem Exposé steht, sondern holen Sie Angaben bei den zuständigen Stellen ein und lassen Sie offene Fragen vor dem Kauf klären.
Passt das Grundstück zu Ihrem geplanten Haus?
Legen Sie vor der Suche fest, welches Haus Sie bauen möchten oder welche Eckdaten dafür entscheidend sind: etwa Grundfläche, Geschosszahl, Dachform, Stellplätze und Zufahrt. Bei einem Fertig- oder Modulhaus zählen außerdem Transport- und Montagebedingungen. Ein schmales oder stark geneigtes Grundstück kann die Planung erschweren, selbst wenn die Fläche auf den ersten Blick ausreichend erscheint.
Prüfen Sie die planungsrechtliche Situation bei der Gemeinde oder Bauaufsicht. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit unter anderem nach dessen Festsetzungen; zudem muss die Erschließung gesichert sein, wie § 30 BauGB festlegt. Innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils muss sich ein Vorhaben nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Fragen Sie, ob Ihr konkretes Haus grundsätzlich in Betracht kommt, statt sich allein auf die Bezeichnung „Baugrundstück“ zu verlassen. Weitere Hinweise zur Bebaubarkeit vor dem Kauf helfen, die Prüfung gezielt vorzubereiten.
Welche Belastungen und Bodenverhältnisse sollten Sie prüfen?
Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und lassen Sie sich eingetragene Rechte und Belastungen erklären. Dazu können beispielsweise Wegerechte oder Grundpfandrechte gehören. Fragen Sie außerdem bei der zuständigen Bauaufsicht nach dem Baulastenverzeichnis: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstück betreffen können, aber nicht zwingend aus dem Grundbuch hervorgehen. Welche Auskünfte und Verfahren gelten, richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland.
Klären Sie bei der unteren Bodenschutzbehörde, ob Einträge im Altlasten- oder Verdachtsflächenkataster vorliegen. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass potenzielle Kaufinteressenten bei der zuständigen Behörde Auskunft zur Vornutzung erhalten können. Bei Hinweisen auf eine industrielle oder gewerbliche Nutzung empfiehlt es sich, vor einer Kaufentscheidung mögliche Untersuchungen und Sanierungskosten fachlich einzuordnen. Fragen Sie außerdem, ob ein Baugrundgutachten vorliegt oder ob es für Ihre Planung sinnvoll ist. Es kann Hinweise auf Tragfähigkeit, Grundwasser und erforderliche Gründungsmaßnahmen liefern.
Was steckt neben dem Kaufpreis in den Kosten?
Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach dem ausgewiesenen Grundstückspreis. Klären Sie, welche Erschließung bereits vorhanden ist und welche Anschlüsse noch hergestellt werden müssen. Fragen Sie nach offenen Beiträgen, geplanten Straßen- oder Leitungsarbeiten und danach, welche Kosten laut Kaufvertrag von welcher Partei getragen werden. Auch Vermessung, notwendige Bodenmaßnahmen und die Anpassung der Hausplanung können das Budget beeinflussen.
Für eine erste Orientierung zum Preis können Sie den örtlichen Bodenrichtwert heranziehen. Das länderübergreifende Portal BORIS-D stellt Bodenrichtwertinformationen der Gutachterausschüsse bereit; der jeweilige Wert sollte jedoch nicht mit einem verbindlichen Preis für Ihr einzelnes Grundstück gleichgesetzt werden. Vergleichen Sie Stichtag und Merkmale der Richtwertzone mit dem Angebot und berücksichtigen Sie Abweichungen bei Lage, Zuschnitt und baulichen Möglichkeiten. Planen Sie zusätzlich die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ihre Gesamtrechnung ein.
Wie gehen Sie vor, bevor Sie sich festlegen?
Arbeiten Sie die Prüfung in einer nachvollziehbaren Reihenfolge ab:
- Hausbedarf festhalten: Bestimmen Sie die wesentlichen Maße und Anforderungen Ihres geplanten Hauses, einschließlich Zufahrt und Außenflächen.
- Unterlagen anfordern: Lassen Sie sich Flurkarte, Grundbuchauszug, Bebauungsplan oder Auskunft zur planungsrechtlichen Situation sowie vorhandene Angaben zu Erschließung und Boden geben.
- Behörden befragen: Klären Sie Baulasten bei der Bauaufsicht und mögliche Altlasten bei der Bodenschutzbehörde. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, welche Erschließung gesichert ist und ob weitere Maßnahmen absehbar sind.
- Grundstück vor Ort prüfen: Achten Sie auf Höhenunterschiede, Zufahrt, Nachbarbebauung, Entwässerung und mögliche Hindernisse für Bau und Montage.
- Kosten und offene Punkte dokumentieren: Holen Sie bei Bedarf fachliche Einschätzungen zu Boden, Vermessung oder Planung ein und lassen Sie unklare Zusagen schriftlich präzisieren.
Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden, schreibt § 311b BGB vor. Unterschreiben Sie daher nicht, bevor die für Ihre Entscheidung wesentlichen Fragen geklärt sind und Sie den Vertragsentwurf geprüft haben.
Wann ist der Vergleich belastbar?
Stellen Sie mehrere Grundstücke anhand derselben Kriterien gegenüber: zulässige Hausgröße, Zuschnitt, Erschließungsstand, Bodenhinweise, Rechte und Belastungen sowie Gesamtkosten. Ein günstiger Angebotspreis ist kein Vorteil, wenn zusätzliche Arbeiten nötig sind oder die gewünschte Bebauung nicht möglich ist. Halten Sie fest, welche Angaben amtlich bestätigt, vom Verkäufer mitgeteilt oder noch ungeprüft sind.
Der Immobilien-Ratgeber ordnet den Grundstückskauf in die weiteren Fragen rund um Grundstück und Haus ein. Für Ihre Entscheidung zählt am Ende, ob die vorhandenen Nachweise und die behördliche Auskunft zu Ihrem konkreten Bauvorhaben passen.
Häufige Fragen
Ist ein Grundstück mit Bebauungsplan automatisch bebaubar?
Nein. Ein Bebauungsplan legt unter anderem fest, welche Nutzung und welche baulichen Maße zulässig sind. Das geplante Haus muss zu den Festsetzungen passen; außerdem muss die Erschließung gesichert sein. Auch weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften können relevant sein. Lassen Sie deshalb Ihr konkretes Vorhaben von der zuständigen Bauaufsicht oder Gemeinde prüfen.
Reicht eine Auskunft aus dem Altlastenkataster aus?
Sie ist ein wichtiger erster Schritt, aber nicht in jedem Fall eine abschließende Untersuchung des Bodens. Ein Eintrag kann auf eine frühere Nutzung oder einen Verdacht hinweisen; auch ein fehlender Eintrag beantwortet nicht automatisch jede Frage zur Beschaffenheit. Bei Hinweisen auf eine gewerbliche oder industrielle Vornutzung sollten Sie mit der Bodenschutzbehörde klären, ob weitere Untersuchungen nötig sind.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für eine Zone und einen bestimmten Stichtag, nicht automatisch der Wert des einzelnen Grundstücks. Zuschnitt, Lage, baurechtliche Möglichkeiten, Erschließung und besondere Belastungen können den Vergleich beeinflussen. Nutzen Sie den Richtwert deshalb als Anhaltspunkt und prüfen Sie zusätzlich vergleichbare Grundstücke und die konkreten Eigenschaften des Angebots.
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