Immobilien
Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf wirklich ins Budget gehören
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Summe, die Sie für Haus oder Grundstück einplanen müssen. Mit den wichtigsten Kostenposten und einem einfachen Rechenweg schätzen Sie den zusätzlichen Finanzierungsbedarf realistischer ein.
Wer eine Immobilie besichtigt, konzentriert sich oft zuerst auf Kaufpreis und Zustand. Doch bevor der Kauf abgeschlossen ist, kommen weitere Ausgaben hinzu: etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Welche davon anfallen und wie hoch sie sind, hängt unter anderem vom Bundesland und vom konkreten Kauf ab. Für den ersten Überblick hilft eine getrennte Rechnung: einmalige Erwerbskosten neben dem Kaufpreis, anschließend die laufenden Ausgaben nach dem Einzug.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
Die größten Posten sind meist die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Verbraucherzentrale zählt diese zu den Erwerbsnebenkosten und weist darauf hin, dass sie bereits einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen können. Als erste Orientierung nennt sie bis zu zehn Prozent; die tatsächliche Summe hängt vom jeweiligen Kauf ab. Die Übersicht zu Grundstücks- und Hauskauf hilft, diese Kosten in die Prüfung des gesamten Vorhabens einzuordnen.
Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern festgelegt. Nach der aktuellen Übersicht von Finanztip liegt sie je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Für eine belastbare Kalkulation sollten Sie den geltenden Satz am Standort Ihrer Immobilie prüfen, statt einen bundesweiten Durchschnitt zu verwenden. Die Steuerbemessung richtet sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung, wie das Grunderwerbsteuergesetz festlegt.
Notar- und Grundbuchkosten entstehen für die Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrags sowie für die Eigentumsumschreibung. Wenn eine Grundschuld für die Finanzierung eingetragen wird, können dafür zusätzliche Gebühren anfallen. Die Höhe richtet sich nach den gesetzlichen Gebührentatbeständen und Geschäftswerten im Gerichts- und Notarkostengesetz. Eine pauschale Prozentzahl ist deshalb nur ein Richtwert, keine individuelle Kostenaufstellung.
Eine Maklerprovision fällt nicht bei jedem Kauf an. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern regelt das Bürgerliche Gesetzbuch, wie die Kosten zwischen Verbraucher und Verkäufer verteilt werden dürfen: Werden beide Seiten zur Zahlung verpflichtet, muss die Verpflichtung gleich hoch sein. Beauftragt nur eine Seite den Makler, gelten ebenfalls gesetzliche Vorgaben für eine Beteiligung der anderen Seite. Maßgeblich sind die konkrete Vereinbarung und die Grenzen der §§ 656c und 656d BGB. Diese Regeln gelten nicht pauschal für jede Art von Immobilie.
Wovon hängt die Höhe der Nebenkosten ab?
Entscheidend sind vor allem Standort, Kaufpreis und Vertragskonstellation. Ein anderer Grunderwerbsteuersatz verändert die Rechnung unmittelbar. Bei Notar und Grundbuch kommt es auf die erforderlichen Beurkundungs- und Eintragungsvorgänge an; eine Finanzierung mit Grundschuldeintragung kann weitere Kosten auslösen. Bei einer Maklerbeteiligung sollten Sie nicht nur den ausgewiesenen Satz, sondern auch prüfen, wer ihn laut Vereinbarung trägt.
Auch die Art des Erwerbs verdient Aufmerksamkeit. Ein Grundstück wird nicht zwingend wie ein bestehendes Haus behandelt, etwa wenn Grundstück und noch zu errichtendes Gebäude gemeinsam erworben werden. Bei gekoppelten Verträgen kann die steuerliche Bemessungsgrundlage anders ausfallen als beim isolierten Grundstückskauf. Lassen Sie deshalb Vertragsumfang und Kostenansatz vor der Unterschrift prüfen, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag miteinander verbunden sind.
Wie kalkulieren Sie die Kosten vor der Finanzierungsanfrage?
Beginnen Sie mit dem konkreten Kaufpreis und dem Bundesland. Ermitteln Sie daraus die Grunderwerbsteuer und ergänzen Sie die Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Fragen Sie bei der Bank nach, ob sie für Ihre Konstellation eine gesonderte Kostenschätzung benötigt und welchen Anteil der Nebenkosten Sie aus eigenen Mitteln zahlen sollen.
Rechnen Sie nicht nur mit einem einzigen optimistischen Wert. Halten Sie für unsichere Posten eine nachvollziehbare Reserve vor und vermerken Sie, welche Beträge bereits bestätigt und welche noch geschätzt sind. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Nebenkosten bei der Finanzierungsplanung ausdrücklich mitzuberücksichtigen. Für die Frage, wie Kaufpreis und laufende Belastung zusammenpassen, können Sie außerdem Ihre Finanzierung für ein Fertighaus mit den einmaligen Erwerbskosten zusammen betrachten.
Was sollten Sie vor der Unterschrift prüfen?
Vergleichen Sie die Kostenaufstellung mit den Vertragsunterlagen und der Finanzierungsplanung. Prüfen Sie insbesondere, ob der Maklervertrag eine Zahlungspflicht vorsieht, welche Vorgänge im Notarentwurf enthalten sind und ob eine Grundschuld bestellt werden soll. Klären Sie außerdem, ob weitere Ausgaben wie ein Gutachten, eine Vermessung oder die Vorbereitung des Grundstücks in Ihrer Planung fehlen.
Zum Schluss sollte die Rechnung drei Dinge klar ausweisen: den Kaufpreis, die einmaligen Erwerbsnebenkosten und die Mittel, die nach dem Kauf noch für notwendige Arbeiten oder den Umzug verfügbar bleiben. So sehen Sie nicht nur, ob die Finanzierung den Kauf ermöglicht, sondern auch, ob danach ausreichend finanzieller Spielraum bleibt.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf immer an?
Die Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuch gehören zu den typischen Erwerbsnebenkosten. Ob zusätzlich eine Maklerprovision anfällt, hängt davon ab, ob ein Makler beteiligt ist und welche Vereinbarung gilt. Weitere Kosten können sich aus dem Einzelfall ergeben, etwa für Gutachten oder eine Finanzierung.
Sind die Kaufnebenkosten im Kaufpreis enthalten?
Nein. Der vereinbarte Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten sind getrennte Positionen. Planen Sie die Nebenkosten deshalb zusätzlich ein und klären Sie mit Ihrer Bank, welche davon aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen und welche in die Finanzierung einbezogen werden können.
Fallen beim Grundstückskauf dieselben Nebenkosten an wie beim Hauskauf?
Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten können auch beim Kauf eines unbebauten Grundstücks anfallen. Eine Maklerprovision kommt nur hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist und eine entsprechende Zahlungspflicht besteht. Prüfen Sie außerdem separat, welche Kosten für Erschließung und spätere Bauvorbereitung noch entstehen können.
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